Menú principal

Viernes Mayo 29, 2020

 

Horacio Lince, gerente general de la Ciudadela Comercial Unicentro. Foto: Laura Rico Piñeres

Esta semana que viene se toma una decisión clave para el desarrollo urbanístico del norte de Bogotá. El Distrito deberá decidir si frena o da vía libre al último proyecto de la Ciudadela Comercial Unicentro, uno de los centros comerciales más grandes y más tradicionales de Bogotá que no quiere parar de crecer y modernizarse.

Su último proyecto consiste en construir una torre de oficinas de 25 pisos y 500 parqueaderos en la esquina nororiental del lote: en la carrera 13 con calle 127 donde anteriormente había una estación de gasolina. En total, la obra es de 44 mil metros cuadrados. Y este proyecto, ahora bajo revisión de la Secretaría Distrital de Planeación (SDP), tiene descontento a más de uno.

Los vecinos de Unicentro y autoridades como la Personería de Bogotá, la Secretaría de Hábitat de la Alcaldía y la Contraloría General de la Nación han pedido la revocatoria de la licencia de construcción otorgada por la Curadora Número Cuatro, que autorizó en febrero de 2009 a Unicentro construir la torre empresarial.

Sus argumentos son principalmente que Unicentro no tiene un plan de movilidad (ni un estudio de tránsito) aprobado para la obra, ni tampoco un plan de implantación. Los planes de implantación son instrumentos de planeación que se desarrollan entre los privados y el Distrito con el objeto de mitigar los impactos urbanos en el uso del espacio público y la movilidad causados por los proyectos de gran escala (o escala metropolitana).

“La calle 127 y la carrera 15 no pueden crecer más. No sé a dónde van a meter la torre de 25 pisos y tres sótanos. Ese proyecto va a afectar la paz, la tranquilidad y el medio ambiente de los vecinos de la zona”, dijo Gabriel Zediel, uno de los abogados que ha liderado la causa de todos los vecinos de la zona contra Unicentro.

“Los vecinos se han manifestado en múltiples oportunidades en contra de la obra de Unicentro. Nunca ha habido concertación con ellos”, dijo Gabriel Zediel.

Pero para Unicentro el proyecto de la torre es una realidad. “La construcción de la torre hace parte de un proceso de remodelación”, dijo Horacio Lince, gerente general de Unicentro a La Silla Vacía. “La licencia está en firme y tenemos permisos para entrar y sacar volquetas”.

A la fecha, ya han invertido siete mil millones de pesos en este proyecto y han empezado con la obra de los sótanos. El edificio está pensado inicialmente para los comerciantes de Unicentro e integraría oficinas, comercio y restaurantes.

Pero si la Secretaría de Planeación (SDP) revoca la licencia de construcción de la torre, este proyecto va a quedar, al menos temporalmente, en papeles. Y si Unicentro pierde este caso, la SDP estaría sentando un precedente muy importante en materia de desarrollo urbano para grandes superficies como la de Unicentro.

 

La decisión que está en juego

El borrador de la Secretaría de Planeación sobre el caso de Unicentro ya está prácticamente listo. La espera ha sido larga. Han pasado más de tres meses desde que la SDP recibió las peticiones para revocar la licencia de esta ciudadela comercial.

El centro del problema jurídico radica en que Unicentro, construido en 1974, se ha aferrado a las normas bajo las cuales fue expedida su primera licencia de construcción para seguir creciendo. Desde 1974 en adelante, ha obtenido 11 licencias de construcción para adecuar su predio e instalaciones originarias.

 

 

 Horacio Lince, gerente de Unicentro.
 Oscar Acosta, abogado de Unicentro.
 María Camila Uribe, Secretaria de
Planeación Nacional.

Ahora la SDP debe evaluar si la última licencia otorgada por la Curadora Urbana Cuatro a Unicentro cumple con los requisitos de urbanismo actuales ya que desde 2000 el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) exige un plan de movilidad y un plan de implantación para construir obras tan grandes y de alto impacto como el caso de Unicentro.

Estos dos requisitos - movilidad e implantación- fueron negados por el Distrito para el caso de Unicentro en julio de 2009 y el pasado 30 de julio respectivamente. La negatoria de estos requisitos hoy pesa como un antecedente fuerte para revocar la licencia de construcción obtenida por Unicentro en febrero de 2009.

Pero a pesar de todo esto, Unicentro sigue firme en su batalla legal. “El desarrollo de Unicentro es un derecho de sus propietarios. Ellos tienen derechos adquiridos y al lote le quedan derechos de construcción”, sijo Oscar Acosta, el abogado de la Ciudadela Comercial Unicentro a La Silla. Según él, Unicentro puede crecer cinco veces el tamaño de su lote. Y actualmente solamente han construido el 29 por ciento del predio.

“El estudio de tránsito fue una norma que apareció en el POT de 2000 que se les pide a los nuevos comercios. La licencia original de Unicentro es de 1974 y por el trámite de consolidación urbanística, Unicentro se debe desarrollar según las normas originales por las cuales fue aprobado”, dijo Acosta, el abogado de Unicentro a La Silla Vacía.

Por su parte, la Curadora Cuatro ha dicho que la licencia otorgada para Unicentro está en regla ya que fue tramitada como una ampliación de obra, y no como una obra nueva y que por ende no necesitaba los requisitos de plan de implantación y estudio de tránsito. La curadora basícamente sigue la misma línea interpretativa que los abogados de Unicentro.

"Las obras se aprobaron para un terreno ya construido y que al igual que en gestiones anteriores, se estaba incrementando en área construida de las edificaciones existentes, referidas estas áreas, a la suma de las superficies de todos los pisos de las edificaciones existentes", dijo la Curadora Cuatro, según consta en el expediente de la Secretaría de Hábitat sobre este tema.

Sin embargo, los argumentos de Planeación Distrital van en otro sentido. A la oficina de Planeación le preocupa que este y otros proyectos puedan desarrollarse sin tener en cuenta los posibles impactos que generan en la zona que se deben prever en un plan de movilidad y en un plan de implantación.

“Si se construye un edificio del futuro, se le debe aplicar las normas del futuro”, dijo Juan Carlos Bayona, de Planeación Distrital. Bayona explicó que el POT de 2000 creó los planes de implantación para controlar los impactos y distribuir las cargas entre los privados y los públicos en temas de espacio público, acceso y vías, movilidad, y equipamientos para mitigar el impacto de las nuevas obras. Para Planeación, "no es posible excluir del plan de implantación la torre de uso múltipe como la Ciudadela Comercial Unicentro pretendía hacerlo", según quedó estipulado en la resolución del 30 de julio que negó el plan de implantación bajo estudio de la SDP.

“No podemos dejar construir 45 mil metros cuadrados sin que se mitiguen los impactos. La historia del Centro Comercial Santa Fe mostró ser un colapso para la ciudad”, dijo María Camila Uribe, Secretaría de Planeación Distrital a La Silla Vacía.

 

 

 

Más allá del caso de Unicentro

La historia sobre la expansión de Unicentro es sólo un caso más sobre la construcción y modernización de los centros comerciales en Bogotá. El crecimiento de estas grandes infraestructuras comerciales se ha vuelto un tema espinoso para el Distrito, y para los vecinos de proyectos como el de Unicentro, o Gran Estación o Santa Fe, que muchas veces quedan a merced de los desarrollos arquitectónicos de estos comerciantes.

Mientras que hay buenos ejemplos de desarrollo y crecimiento de centros comerciales como el del Éxito de la 134, Hacienda Santa Bárbara o el del Centro Comercial Gran Estación en el Salitre, hay casos como el del centro comercial Santa Fe que se desarrolló sin plan de implantación y cuyo impacto en la movilidad de la autopista norte ha sido fuertemente criticado. En el caso de Santa Fe, los vecinos terminaron pagando obras de valorización para un puente que se necesitó adecuar en la zona luego de que se construyera el centro comercial.

“Unicentro, al igual que el centro comercial Santa Fe, revelan un modelo de norma antes del POT, cuando la ciudad tenía otras formas de planificación y de otorgar licencias. En esa época no existían los instrumentos legales de la Ley 388”, dijo Leonel Miranda, consultor de la Personería de Bogotá para el caso de Santa Fe.

Por eso la SDP tiene prendidas las alarmas con Unicentro; porque parte de su misión es garantizar que a través de estos proyectos no se atente contra la tranquilidad de ciertos barrios o la movilidad de ciertas zonas sin que se mitiguen los impactos, como fue el caso del centro comercial Santa Fe.

“Hay que mirar modelos alternativos. El Centro Comercial Gran Estación se construyó bajo las normas vigentes, se hizo con un plan de implantación, le cedió a la ciudad una plazoleta sobre la 26, hicieron las vías a cargo de ellos, y pagaron plusvalía”, dijo Leonel Miranda, consultor de la Personería de Bogotá para el caso de Santa Fe.

“Más que un requisito formal, los planes de implantación son un mecanismo para que la ciudad estudie qué puede pasar con un proyecto nuevo y se pueda anticipar a los efectos perversos de ciertos proyectos y para que la ciudad haga cierto control a los privados sobre cómo desarrollarse”, dijo Juan Felipe Pinilla, abogado y consultor en derecho urbano.

 

 

Comentarios - Cada usuario tiene la posibilidad de incluir solo tres comentarios
Mar, 2010-08-17 19:39

Ojala prime el bien público sobre lo privado ,pues como siempre que el pez grande no se coma el pequeño por aquello del progreso.

Mar, 2010-08-17 19:00

El tema aquí no es de derechos adquiridos como lo dijo el abogado de Unicentro, en temas de Urbanismo, prima el interés general y las necesidades de la ciudad por encima de las particularidades. El tema de fondo es si la licencia debía sacarse en el marco de una obra nueva, o si por el contrario, podía tramitarse como una ampliación, tema que debe resolver planeación distrital como segunda instancia de las curadurías. A mi juicio, sin ser un experto en temas de Urbanismo, pero teniendo conocimiento de otros casos de características similares, Planeación no revocará la licencia. Lo que es realmente preocupante es el tema de movilidad para el sector, a pesar de estar actuando dentro del marco legal, sí preocupa que los estancamientos o embotellamientos vehiculares empeoren por un mayor flujo de tráfico para las mismas vías de acceso, y por otro lado el tema del tratamiento de los residuos... Habrá que ver en qué para todo eso.

Lun, 2010-08-16 20:01

Manuel, el tema con las licencias de Unicentro y la ley aplicable es el centro de la discusión jurídica en este pleito. Unicentro apela a sus derechos adquiridos en su licencia originaria (y en su última licencia para la torre), y los vecinos y las entidades del Distrito, apelan por una lectura holística de las normas, inlcuyendo los instrumentos más recientes de planeación urbanística. No tengo la respuesta final al caso; ya veremos qué resuelve la SPD y si el caso termina en las Cortes, como es probable.

Lun, 2010-08-16 10:39

La pregunta que nos hacemos ahora es si esto aplica sólo a centros comerciales, porque los grandes proyectos como hoteles o complejos habitacionales también generan grandes desafíos en temas de movilidad, con urgencia necesitamos desarrollos sosténibles, ya no cabemos en la ciudad y no construimos más vías y la ley para los de ruana.

Sáb, 2010-08-14 22:40

Las ciudades de los países subdesarrollados, en vías de desarrollo para algunos, o pertenecientes al denominado tercer mundo para otros, crecieron en forma desordenada. Excepto las cuadras aledañas al conjunto de edificios donde funciona el complejo institucional y otros nuevos donde sí están presentes los rigurosos diseños arquitectónicos y la organización de las construcciones con el trazado de vías, instalación de servicios y dispositivos de seguridad, cuanto más nos distanciamos de tales áreas, tanto más se hace notorio la ausencia de planificación, situación que no parece observarse en los países europeos o de Norteamérica.

Probablemente los vacíos o falencias han tratado de superarse introduciendo Planes de Ordenamiento Territorial que no consultan el proceso en el que están presentes los problemas, las limitaciones, la desorganización y el desorden que necesitan superarse, pero bajo las orientaciones de metodologías lógicas que consulten las realidades concretas.

Sáb, 2010-08-14 13:08

Obviamente un edificio de 25 pisos separado del centro comercial no es una remodelación.
Finalmente, el argumento de Unicentro es un tecnicismo que se acerca al cinismo.

Sáb, 2010-08-14 12:31

Dentro del esquema institucional del urbanismo en Colombia, los curadores urbanos siguen teniendo demasiado poder(recordar famoso Curador que expedía y expedía licencias desconociendo las relativamente nuevas normas urbanísticas y por ellos alcanzaba hasta 100 millones mensuales de sueldo, algo desproporcionado) pues la más reciente reforma en el Congreso no abordó completamente todas las fallas que se han detectado en este nuevo modelo de otorgamiento de licencias, que precedió el famoso trámite ante la oficina de licencias de las Secretarias de Planeación,llamadas en ese entonces "el arrodilladero" por los constructores debido al sufrimiento para conseguir la expedición de una licencia. Claramente hay que revisar en el Congreso el modelo de nuevo, que ni muy burocrático ni muy permisivo debe ser, hay que llegar al punto de equilibrio. Por otro lado Pedro Gómez si bien una persona que ha hecho mucho y sabe mucho del urbanismo en el país,a veces nos mete goles, como el CC. Santafé.

Sáb, 2010-08-14 10:25

Los vecinos de Unicentro han tenido que luchar por sus derechos por décadas y por diversas razones: contra la contaminación auditiva cuando a Unicentro le dió por hacer conciertos en el parqueadero; contra el incremento de la criminalidad con el aumento de chivas turísticas, etc. Este es un ejemplo más. Muchos de los buenos vecinos se están yendo de la zona por que se volvió invivible. Unicentro no se ha dado cuenta que si sus vecinos se van, la zona se deteriora y su centro comercial pierde valor.

Sáb, 2010-08-14 09:38

Sin discusión, el bien general (la comunidad) debe primar sobre el bien particular (directivas de Unicentro), asi no les guste a los últimos...

Añadir nuevo comentario